در تازه‌ترين گزارش بانك مركزي منعكس شد
سهم زمين در هزينه مسكن

دنياي اقتصاد- بانك ‌مركزي با انتشار گزارشي درباره كارنامه مالي ساخت‌وسازهاي مسكوني در نيمه‌اول سال90 از نقش‌منفي زمين در عرصه فعاليت‌هاي ساختماني طي سال گذشته پرده برداشت و مشخص كرد: حربه واگذاري رايگان زمين براي پروژه‌هاي مسكوني‌مهر تاثير آنچناني در تعديل قيمت زمين در ساير پروژه‌ها نداشته است؛ طبق اعلام بانك‌مركزي، آپارتمان‌هايي كه پارسال ساخت آنها در كل مناطق شهري كشور شروع شد، به‌طور متوسط مترمربعي 333 هزار تومان بابت ساخت هزينه برده اما زمين‌هاي خريداري‌شده براي احداث اين ساختمان‌ها مترمربعي 583 هزار تومان تمام شده است. در تهران نيز ميانگين هزينه‌ساخت 400 هزار تومان و قيمت زمين يك‌‌ميليون و 900 هزار تومان (هر مترمربع) بوده است كه باعث شده در سال گذشته 70درصد قيمت نهايي ساخت مسكن را هزينه «تامين زمين» به خود اختصاص دهد. قيمت زمين مسكوني سال گذشته 58 درصد جهش كرد و تعريف پروژه‌هاي جديد انبوه‌سازي را 8/0 درصد كاهش داد. در عين حال گراني زمين و سهم بالاي آن در قيمت مسكن طي نيمه اول پارسال، بيش‌از 50 درصد از سرمايه‌هاي ريالي در اين حوزه را به سمت تكميل واحدهاي مسكوني سوق داد؛ طوري كه 282 هزار واحدمسكوني جديد آماده‌مصرف در اين مدت به بازار عرضه شد. همچنين در تهران تعداد واحدهاي جديد آماده استفاده با 13 درصد افزايش به 67 هزار فقره رسيد.

تحليل «دنياي‌اقتصاد» از گزارش جديد بانك‌مركزي
مسكن با «زمين» غافلگير شد
صعود 60 درصدي قيمت زمين
خريد زمين 70 درصد از نقدينگي مورد نياز براي ساخت مسكن را مي‌بلعد
گروه مسكن- فريد قديري: ارقام ثبت‌شده در گزارش‌هاي مالي انبوه‌سازان بابت انواع هزينه‌هايي كه سال گذشته صرف ساخت‌وسازهاي مسكوني كل كشور شده، حاوي دو پيام يكي براي مسوولان و ديگري براي سيستم‌بانكي است.
بانك‌مركزي ديروز آخرين وضعيت بازار مسكن را در قالب جزوه 88صفحه‌اي منتشر كرد و در آن، رقم دقيق حجم سرمايه‌گذاري ريالي در كشور براي ساخت مسكن در مدت 6 ماه اول سال90 را اعلام كرد.
گزارش بانك‌مركزي نشان مي‌دهد در سال90 قيمت ساخت مسكن در سراسر كشور، به دليل فراواني ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر، از قيمت دستوري تعيين‌شده در اين طرح تبعيت كرده و رقمي كه دولت براي احداث واحدهاي مسكوني‌مهر –مترمربعي 300 هزار تومان- اجبار كرده بود با اندكي افزايش، ملاك عمل انبوه‌سازان در ساير ساخت‌وسازهاي مسكوني قرار گرفته است، طوري كه در نيمه اول پارسال براي ساخت هر متر مربع واحدمسكوني در كل مناطق شهري كشور رقمي معادل 333 هزار تومان (ميانگين) توسط سازنده‌ها هزينه شده است.
اما در مقابل اين همخواني، ناسازگاري در بازار زمين به قدري وسعت پيدا كرده كه به رغم اقتصادي‌بودن هزينه ساخت، بخش زيادي از سازنده‌ها در طول سال گذشته تحت تاثير قيمت بالاي زمين موفق نشدند پروژه‌هاي جديد تعريف كنند.
براساس گزارش بانك‌مركزي، زمين‌هايي كه در ساخت‌وسازهاي مسكوني سال گذشته استفاده شده، هر مترمربع آن به طور ميانگين 583 هزار تومان براي سازنده‌ها هزينه داشته است.
هزينه زمين براي ساخت مسكن در تهران نيز طي نيمه‌اول پارسال مترمربعي يك ميليون و 916هزار تومان بوده است.
از آنجا كه هزينه ساخت در كل كشور و شهر تهران طي اين مدت به ترتيب 333 هزار تومان و 400 هزار تومان بوده، مشخص مي‌شود خريد زمين 70 درصد از نقدينگي مورد نياز براي ساخت مسكن را در همان ابتداي پروژه مي‌بلعد.
بانك‌مركزي در گزارشي كه تازه منتشر كرده، از افزايش 58 درصدي قيمت زمين در كشور خبر داده، در حالي كه نرخ رشد قيمت زمين در تهران را 21 درصد برآورد كرده است.
زمين از كنترل خارج است
تحليل ارقام ارائه‌ شده از سوي بانك‌مركزي حاكي است: رشد جهش‌گونه قيمت زمين مسكوني طي سال گذشته، عملا اهداف دولت از اجراي طرح مسكن‌مهر براي تعديل بازار زمين را ناكام گذاشته است.
دولت با واگذاري رايگان زمين به مسكن‌مهر به دنبال كاهش قيمت زمين در بازار ساخت‌وسازهاي غيرمهر بود، اما اينكه چرا از اين بازار پاسخ نگرفته است به قيمت واقعي زمين‌هاي مسكن‌مهر برمي‌گردد. اين زمين‌ها چون از ابتدا در مناطق ارزان شهرها –عمدتا بيرون شهرها- جانمايي شده بودند، واگذاري آنها براي ساخت مسكن تاثيري در زمين‌هاي مرغوب داخل شهرها نداشت.
از سوي ديگر حجم محدود زمين مسكوني در داخل شهرها، تا حدود زيادي دست دولت در كنترل قيمت را بسته است مگر اينكه تراكم‌ساختماني در شهرها را افزايش دهد.
براساس اين گزارش، در مقابل افزايش 58 درصدي قيمت زمين در كشور، هزينه ساخت فقط 12 درصد افزايش پيدا كرده است.
رييس كانون انبوه‌سازان در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: در كلان‌شهرها حداقل 40 درصد هزينه‌هاي ساختماني صرف خريد زمين مي‌‌شود و چون كه بانك‌ها، اولين قسط وام ساخت را بعد از پي‌كني پرداخت مي‌كنند، هيچ تسهيلاتي بابت تامين زمين به سازنده‌ها تعلق نمي‌گيرد.
ايرج رهبر به نظام بانكي پيشنهاد كرد: شيوه‌اي براي پرداخت وام زمين علاوه بر وام ساخت طراحي شود.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» اثر رشد شديد قيمت زمين طي نيمه‌اول پارسال، به خوبي در بازدهي ساخت‌وساز طي همين مدت قابل مشاهده است. در 6 ماه اول سال90، تعداد واحدهاي مسكوني در حال ساخت 8/0 درصد افت كرد، در حالي كه سال قبل از آن، حجم ساخت‌وساز بيش از 15 درصد افزايش را تجربه كرده بود.
17000 ميليارد تومان سرمايه‌گذاري
بخش ديگري از گزارش جديد بانك‌مركزي به حجم سرمايه‌گذاري‌هاي ريالي انبوه‌سازان در نيمه‌اول سال 90 اختصاص دارد، به طوري كه سازنده‌ها در كل كشور 17 هزار ميليارد تومان براي احداث واحدهاي مسكوني در اين مدت هزينه كردند كه اين ميزان 40 درصد نسبت به مدت مشابه سال89 افزايش نشان مي‌دهد. از اين رقم، 12 هزار ميليارد تومان صرف تكميل واحدهاي مسكوني در حال ساخت شده و مابقي براي شروع واحدهاي جديد هزينه شده است.
همچنين در تهران نيز طي نيمه اول سال گذشته 4 هزار و 760 ميليارد تومان سرمايه‌گذاري در بازار ساخت مسكن انجام شد كه 43 درصد رشد داشت. در تهران 69 درصد از سرمايه‌گذاري‌هاي سال گذشته -3200 ميليارد تومان- براي تكميل واحدهاي در حال ساخت صر‌ف شده است.
محل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني سال90 انبوه‌سازان نشان مي‌دهد سازنده‌ها فعلا به تكميل واحدهاي در حال ساخت علاقه دارند كه دليل عمده آن، همان بحث گراني زمين است.
عرضه در تهران بهتر از كشور
گزارش «دنياي‌اقتصاد» از بخش آخر گزارش جديد بانك‌مركزي درباره اوضاع بازار مسكن حاكي است: در نيمه اول سال90 در كل شهرهاي كشور ساخت 282 هزار و 964 واحد مسكوني به انتها رسيده و اين تعداد واحد، روانه بازار مصرف شده كه 8درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد داشته است.
در تهران نيز طي اين مدت 67 هزار واحدمسكوني، به مرحله تكميل رسيد و به بازار خريد عرضه شد كه 13درصد رشد را تجربه كرده است.
با توجه به ميزان تقاضاي ماهانه خريد مسكن در كشور و تهران كه از روي حجم معاملات روزانه ثبت‌شده در سامانه رهگيري، قابل محاسبه است، مي‌توان گفت: تعداد واحدهاي جديد عرضه شده به بازار مصرف در كشور فاصله فوق‌العاده زيادي با حجم تقاضا دارد كه البته در تهران اين فاصله تاحدودي قابل تحمل است.
سال گذشته در تهران طي نيمه‌اول سال حدود 100 هزار معامله خريد مسكن انجام شد كه در اين مدت معادل 67 درصد خريد‌وفروش‌ها، واحد جديد در اختيار خريداران قرار گرفته بود.